Immobilier : Mais où va-t-on ?

@ idasofar :
J'ai remis la main sur ma vénérable liste des collectifs relogements Île-de-France.
La Ville Lumière a pour elle les Toits de Paris sis au 78/80 rue de la Réunion, Paris XX. Leur téléphone est le 01 44 64 04 49 et, accessoirement, leur fax le 01 44 64 04 53. Par contre je ne connais pas leur e-mail. J'ai aussi les coordonnées de leurs alter ego dans les autres départements de la Région dont j'espère que les adresses sont toujours d'actualité, ma liste n'étant pas de la première jeunesse.

Bon alors, on vend ou on achète en ce moment???

tiens! Justement je me renseignais ce matin sur les Viagers... C'est un type de transaction encore assez anecdotique par chez nous. Quelqu'un s'y est essayé?

Jamais penché dessus mais ça ma l'air assez aléatoire, donc un risque qui peut s'avérer payant ou non.
Ça doit être pour ça que c'est peu répondu dans la culture française.

Et au niveau des locations de meublé, y'a qu'un?

A priori ce qui rebute, c'est de miser sur "la mort" du crédirentier. C'est à la limite de la bonne morale de nos contrées, mais ça permet surtout à des personnes agées avec peu de revenu de profiter bien plus de leur dernières années de vie.
Je trouve que le système est intéressant, mais je ne sais pas si je m'y risquerais. Autant on peut faire un bon coup, autant ça peut se révéler être une mauvaise affaire.
Sinon l'investissement de base est limité également, ça doit être un bon moyen d'investir à moindre coût pour qui est déjà propriétaire. C'est le coût du crédit qui fera la différence.

je vous recommande le film "Le viager" avec Michel Sérault, Galabru
ça a vieilli mais le sujet est très bien traîté avec beaucoup d'humour
Un classique.

Comme dans le film, il faut miser sur la mort de la personne, en prenant le risque d'être enterré avant la personne à qui on achète en viager

c'est la fameuse centenaire Jeanne Calmant qui avait enterré des gens qui lui avaient acheté sa maison en Viager
On a de plus en plus de centenaires, un élément à prendre en compte.

J'y ai réfléchi le dernier mois. Et le viager a des avantages et des inconvéniants.

Le viager se déroule comme suit :

Le créditrentier peut vivre dans son bien, le louer et toucher le loyer ou le laisser libre à son acquéreur. Le débirentier lui paye "un bouquet" (une somme fixe à la passation de l'acte) et lui paye une rente (mensuelle ou trim. annuelle etc..). Il faut savoir que l'acheteur paye les frais d'acte, d'enregistrement, d'hypothèque ET les frais d'agences (et ça casque sévère)

La rente est généralement indexée et peut être limitée dans le temps (10 ans ou 15 ans).
Il existe des clauses accessoires comme par exemple, si le créditrentier quitte son logement, le débitrentier peut l'occuper avant le décès.

Si un couple est vendeur, le survivant de deux se verra attribué la part du défunt et le débirentier doit attendre le décès du second vendeur.


Avantages:
-Tu peux acheter un bien sans en avoir la contre partie financière.
-Certains viagers te permette de vivre dans le bien AVANT le transfert de propriété réel
-Rente limitable dans le temps

Désavantages:
-Le rente indexée grimpe en flêche en quelques années!
-Les frais d'agence sont colossaux, 10 à 15% de la valeur vénale du bien alors que vous n'avez d'eux AUCUN service.
-La réversion de l'usufruit sur la tête du survivant en cas d'acquisition à un couple.

yep, je me souviens très bien du film, effectivement mis en scène avec beaucoup d'humour.

Jeanne Calmant avait bien vendu sa maisons en viager, et celui qui l'avait acheté n'était autre que ... son notaire.
Au final, il avait payé plus du double de la valeur estimée de la maison. En revanche 10 ans après la vente, Jeanne Calmant est partie en maison de retraite et le notaire a pu louer la maison, ce qui a couvert la rente.

Au titre des avantages, j'ajouterais que tu peux devenir propriétaire d'un bien sans avoir à contracter d'emprunt à la banque (si tant est que tu puisses payer le bouquet comptant, ce qui n'est pas forcément le cas partout), donc sans payer d'intérêts bancaires. Personnellement, je préfère donner cet argent à une personne âgée et lui permettre de vivre décemment.

Dans les inconvénients; l'évolution de la rente est en effet obligatoirement indexé. Le choix de l'indice d'indexation est libre, je lis sur le net qu'en règle générale il est vivement conseillé de choisir le taux de l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains de l'INSEE (environs 1.2% en 2011) mais même si le contrat de vente ne fait état d'aucun indice d'indexation, alors loi prévoit une indexation minimale obligatoire en fonction de la date de la vente. Ces coefficients sont revalorisés chaque année (1.75% en 2011).
Sur le long terme, ça pique.
Les frais d'agence de 10 à 15%... abusé, surtout si c'est calculé sur la valeur vénale. D'ailleurs comment c'est calculé, ils se basent sur une estimation de la valeur du bien?

Tout à fait, c'est aussi pour éviter un prêt bancaire que je m'y suis intéressé.

Les frais d'agence, comme le droit d'enregistrement, d'hypothèque et les frais d'acte notarié sont calculés sur la valeur vénale du bien.

Je suis sur un site d'annonces viager actuellement qui "déguise" tout ça:

Valeur Vénale 360.000 Bouquet 30.000 Rente 995€ (indexée et limitée à 20 ans)
Frais à charge de l'acquéreur 72.200€ (sans détail)

(En Belgique)
Enregistrement 12.5% = 45.000€
Hypothèque 1% = 3600€
Frais d'acte tvac = ~5000€
Donc honoraires de l'agence 5% ~18.000€
Je me suis un peu emballé sur le 10%/15%

J'avais simuler le même bien acheté en 2011, indexé en 2012 et 2013 et la différence était importante sur ces 2 années.

Excepté la rente de 995€ soumise à l'indexation sur 20 ans (sachant que si on se base sur 1.2% l'an, la rente à la 20ème année s'élève à 1263€ mais assurément le taux évoluera à la hausse) comment tu calcules le prix de revient réel du bouquet ?
je comprends pas bien

Le bouquet et la rente sont fixés par le vendeur selon ses besoins.

Mais fiscalement, selon l'age de la personne, il y a une méthode de calcul pour savoir si le vente en viager n'est pas une donation déguisée (je vends ma maison à ma fieule un bouquet de 5000€ et une rente de 150€ / mois pour un château de 1.000.000). Un viager est assimilié à de l'usufruit.

Certains préfèrent un gros bouquet et une petite rente en imaginant mourrir bientôt.
D'autre préfèrent un petit bouquet et une grosse rente pour être dans un home 3 étoiles.

putain, ca me fout toujours autant en rote quand je vois les frais liés à un achat immobilier en Belgique


on taxe à mort l'accès à la propriété (j'étais à pas loin 20000€ de frais tout compris pour ma maison achetée il y a 3 ans), puis on taxe quasi plus le patrimoine immobilier des gens qui font de la location d'immeuble etc (bref, ceux qui ont du flouze, les français réfugiés économique et autres nantis)....

César a dit un jour:"de tous les peuples de gaule, les belges sont les plus taxés"

j'ai pas envisagé le viager car j'achetais seul avec mon seul salaire de travailleur social.
je pouvais pas me permettre de payer une rente viagère plus un logement à louer en attendant que les proprios passent l'arme à gauche.

C'est pas la rente le souci principal je pense, c'est de se loger en attendant que le bien se libère soit par le décès soit parce que la personne veut s'installer dans une maison de soins.

Comment tu fais le calcul? Je ne comprends pas bien comment tu calcules la valeur nette du bouquet

Ne confonds pas les termes du calculs.


360.000 eur x 12,5% = 45.000 eur
C'est droit d'enregistrement en Belgique, 12,5% du montant de la transaction.
C'est une taxe à l'acquisition.


Le bouquet, c'est la somme fixe que tu verses au vendeur au moment de l'acte (comme un acompte si tu préfères). C'est le vendeur qui le détermine et la rente est déterminée selon le bouquet
OU
Le vendeur souhaite une rente de XXX eur par mois et en conséquence le bouquet sera petit ou énorme.


Pour la même maison de 360.000 eur, le vendeur aurait pu demander un bouquet de 50.000 et une rente de 850 eur/mois ou bien un bouquet de 0 et une rente de 1250/mois. Selon les besoins que déterminent le vendeur.