Immobilier : Mais où va-t-on ?

Je suis à des milliards de km d'être un spécialiste en économie, mais je pense que tout est lié aux taux directeurs des banques mondiales, et de la concurrence entre investissement immobilier/investissement en bourse et ce genre de trucs. Donc dire que ca va baisser, voire chuter, pourquoi pas, encore faut-il apporter des explications solides,non? (or, là, j'ai rien vu dans l'article)

Bah c'est même pas un article, c'est une interview !

Sa particularité, c'est que l'interviewé est le grand manitou de PAP, qui ne nous a pas habitué à un tel discours. Sinon, pour les explications solides, la grande nouveauté est l'annonce d'une forte baisse des transactions par un interlocuteur méchamment bien placé pour parler du sujet (et pas dans le sens qu'on penserait...ce qui attire l'attention). Il faut savoir qu'un retournement commence d'abord par une baisse des transactions, et non par une baisse des prix. Or, qui sont les mieux placés pour observer l'évolution des transactions ?
1) PAP
2) FNAIM
3) Notaires

Ces 3 acteurs ne disent quasiment jamais rien (pas à ma connaissance en tout cas) sur l'évolution des transactions. Infos stratégiques, comme on dit. D'ailleurs, les "indices" publiés par la FNAIM (moyennes glissantes pondérées à leur sauce) ne parlent que de prix, pas de transactions. Normal, le pékin moyen n'en a rien à foutre du nombre de transaction. Seul l'intéresse le prix de vente. Or, encore une fois, une grandeur n'est peu intéressante en elle-même. Sa dérivée par rapport au temps l'est beaucoup plus. Or, en la matière, le nombre de transactions est particulièrement significatif. Reste à savoir si le chef de PAP a fumé un joint ou s'il a des raisons sérieuses d'annoncer une fausse nouvelle qui est potentiellement handicapante pour son fonds de commerce à court terme (m'enfin on se fait pas de souci pour lui).

Voilà ma lecture perso de cet interview.

J'ai voté que ça allait descendre bientôt, et je suis étonné du nombre de personnes sur le forum croyant à une hausse sur du long terme pourquoi ?:

- On arrive à la fin d'un cycle : prix trop hauts / pouvoir d'achat et d'épargne des ménages trop faible = risques majeurs de sur-endêttement et d'insolvabilité de pans entiers de la société française, ce qui contredit sensiblement la "croyance populaire" que l'immobilier est un placement sans risque et toujours plus entable que la bourse.

- En effet, plus les ménages sont insolvables, plus il y a en moyenne des risques d'impayés de loyers, de plus le marché de l'immobilier manque cruellement de solvabilité pour les investisseurs spéculateurs. De toute façon, c'est simple depuis la remontée des marchés boursiers et obligataires, une majorité de ces investisseurs s'y sont reportés.

De plu, l'agument comme quoi les pros du marché ne "croient pas à une baisse" c'est oublier un peu vite l'histoire qui comme le disait cycofredo n'a pas toujours anticipé les grandes crises. Enfin, c'est ignorer un peu vite le phénomène financier bien connu du "mimetisme financier" : C'est à dire que (dans l'hypothèse de l'amorced'une baisse), les ménages ne connaissant pas vraiment les tenants et aboutissants du marché, en voyant les pros et les zinzin vendant vont s'y mettre aussi les estimant "mieux informés qu'eux" et en anticipant avec angoisse un krach immobilier. L'effet de masse s'emballant, on est pas à l'abri d'un tel scénario, d'autant que comme cela a été souligné on n'a pas vraiment d'informations fiables et transparentes sur le sujet viv à vis du "grand public".

En bref, ne mésestimez pas :

- Le seuil psychologique du ratio "prix du marché / capacité à investir " de la moyenne des ménages qui devient intenable.
- L'effet de bombe à retardement des conscéquences (ventes massives) de la peur du grand public d'une baisse des prix à la vente, (pourquoi pas pour noircir le tableau, associée à une remontée des taux d'intérêts qui ne pouront pas éternellement rester si bas).

A +, Julien

Je crois qu'il faut nuancer cela , suivant les differents métiers de l'immobilier. Travaillant pour un groupe qui touche à l'ensemble de ces metiers ( financement, maison individuelle, lotissement, promotion immobiliere , logement sociaux , collecte du 1% patronal etc...) j'ai une vison d'ensemble assez réaliste du marché , en tout cas dans la région Rhone-Alpes, et nous avons pu constaté cette année , et plus particulierement depuit le mois de Septembre les parametres suivant :

Promotion Immobiliere ( vente de logement neuf de standing:

Baisse significative de la demande tant aupré des accedants (prix de vente trop élevés = 2300 Euros le M2) et baisse trés importante des investisseurs ( rentabilté en baisse , plethore d'offre sur le marché etc...).


Transaction (vente de logement existant) : Demande soutenu mais trés grande vigilance des acheteurs qui n'achetent plus ( à juste titre) n(importe quoi , à n'importe quel prix, alongement des delais de vente.

Maisons individuelles : demande trés soutenu mais affaibli par les couts du foncier qui reste exorbitant, et qui provoque un probleme de financement sur le budget global de nos clients.


Moralité pour l'année 2006 : A notre avis il y aura toujours une demande trés soutenu ( les francais ont envie d'etre proprietaire et seulement 56 % des foyers le sont , à comparer aux anglo-saxons qui le sont à 80 %), mais nous devront imaginé des solutions pouvant permettre le financement de ce désir, quelques voies existent mais assez limité et pas dans l'esprit des Francais, de ce fait seul vont pouvoir se vendre les produits qui correspondent aux financements de nos clients.


Nous sommes en train d'imaginer au sein de notre groupe en tout cas en ce qui concerne les Maisons Individuelles ( le gros de la demande) des produits qui vont se vendre entre 130000 Euros et 200000 Euros qui constitue le paniers moyens de notre clientele. Résultat en fin de ce premier trimestre nous auront deja une tendance sur cette offre.

Nowhere, merci pour ton post instructif (comme d'hab).

En gros, la demande est toujours forte, mais la demande solvable, ben elle est vachement faible. D'où les trésors d'imagination pour transformer la demande non solvable en demande solvable (notamment par une adaptation des produits). Je t'ai bien suivi ?

En tout cas, sans remettre en cause la démarche de ton groupe de travail, c'est assez chaud comme chantier ! Tiens-nous au courant des progrès S'il arrive sur le marché des logements abordables et de bonne qualité, effectivement, les gens pourront se laisser tenter...

Perso je crois que si la bulle éclate ce sont les mauvais produits qui vont en pâtir...
Mais un bon produit le restera et sera tjs aussi rare...

Je pense que sur le long terme la demande sera toujours plus forte que l'offre sur ce créneau là...

Et puis si les prix baissent de 40% mais que les taux d'intéret remontent sérieusement, la possibilité d'emprunt risque de pas s'améliorer tellement...

Bref, y a pas de secrets : la bulle peut effectivement éclater et les prix des biens foireux revenir à un niveau plus normal.

Ce qu'il faut voir également de toute manière, c'est que si les prix baissent, ils baisseront pour tlm : dans le cas d'une personne ayant acheté maintenant et souhaitant revendre dans 7 ans pour acheter dans du plus grand, même si le prix de sa maison a baissé, il se prendra un prêt relais, achètera une autre maison plus grande qui aura baissé elle aussi, et du coup pourra profiter lui aussi de la baisse des prix.

Il faut bien distinguer les achats "spéculatifs" et les achats persos.
Pour les premiers il y a un risque d'avoir acheté qqchose trop cher qui ne rapporte pas assez.
Pour les achats d'habitation principale, quand tu signes, tu signes pour X années à Y euros par mois, et après il peut bien se passer n'importe quoi ca changera pas grand chose.... à moins bien sur que tu aies acheté un bien qui ne te plaise pas et que tu souhaites quitter rapidement

Absolument d'accord avec toi Scanlan sur ton analyses entre les investisseur et les accedants, il s'est vendu sur le marché tout un tas de merde dans le cadre de la loi de Robien , là il y a danger car impossible à rentabliser, difficulté à louer, à revendre dans de bonnes conditions etc..... Pour les particuliers le calcul est completement differents car ne se situe pas uniquement d'un point de vue investissement au sens du terme spéculatif mais pour repondre à un besoin primaire qui est de loger sa famille dans des conditions correctes.


En ce qui concerne la baisse des prix sur les biens à vendre de moyennes ou de mauvaises qualités c'a n'en est que justice, c'etait arriver à un niveau malsain, et j'espere que le marché corrigera ces abberations et le plus vite sera le mieux afin de redonner une vraie valeur aux choses.

perso ce qui me fait le plus hallucioner c'est que les prix en province rejoignent ceux de la banlieue Parisienne.

Mon frère a acheté dans ton secteur (La tour du pin en Rhone Alpes) et les prix étaient vraiment hallucinant, sachant qu'effectivement c'est pas très loin de Lyon / Chambéry / Grenoble, mais c'est pas très près non plus...

je confirme,que l'immobilier grimpe énormement le prix des matériaux ne fait qu'augmenter,ceci est un facteur à ne pas négliger

C'est presque ca, dans la vallée du rhone notamment dans l'axe Lyon-Avignon en particulier c'est completement fou, et notamment le cout du terrain qui est exhorbitant au Sud de Lyon jusqu'à Vienne ( entre 150 et 200 euro le M2) , et ensuite de Valence à Avignon, une des alternatives est de s'eloigner des grands axes mais cela implique aussi d'autres contraintes comme l'eloignement par rapport aux villes fournisseuses d'emploi, cela implique aussi des trajets pour les enfants etc..... et je comprends parfaitement que pour des jeunes gens qui debutent dans la vie, s'expatrier à la campgne n'est pas toujours aisé par contre pour des vieux blaireaux comme moi qui n'a plus de charges familiales directes ( mais que dites vous bien que les enfants ca coute cher toute la vie ) ca va trés bien et on peut trouver des maisons trés sympa avec un joli morceau de terrain à des couts raisonnables, mais faut s'eloigner de 15 à 30 mn des grands axes.


Oui c'est vrai les materiaux augmente, notamment les aciers et tout ce qui necessite du petrole pour l'elaboration du produit mais pas tant que ca en fait , c'est de l'ordre en ce qui concerne nos couts de production d'environ 3 à 4 % , donc rien a voir avec les 15 à 20 % annuel d'augmentation de l'immobilier

J'ai du mal à croire à une baisse...j'ai lu je ne sais plus où que le prix du logement en France était encore inférieur au rpix du logement de beaucoup de pays riches donc je ne pense pas que ça va baisser.

Par contre je pense que ça pourrait stagner si les taux d'intêrets remontent, ce qui finalement favoriserait les personnes ayant de gros apports

Certe, c'est vrai, mais ce fait : " les autres pays occidentaux ont un coût plus évelé de l'immobilier plus élevé " est une donnée ABSOLUE qui n'a aucun sens dans un contexte économique. Il faut toujours raisonner en RELATIF !
Explication : Certe le Royaume Unis est plus cher au niveau terrains, et logements, mais le pouvoir d'achat y est supérieur au notre, ils ne sont pas imposés autant que nous, ce qui leur permet de dégager un cash flow plus grand, d'oû une Capacité d'Auto Financement plus grand !

Brefs, comme l'a très bien souligné Nowhere Man, les étrangers à "fort pouvoir d'achat" ne représente en moyenne sur le national que 4% des transacations, et l'immobilier ne répond pas aux critères de rentabilité et de solvabilité de nombreux investisseurs spéculatifs; donc une majorité des acquéreurs sont les ménages français aynat un besion primaire de se loger selon les mots de Nowhere Man, or le pouvoir d'achat et la CAF de ces dits ménages ne fait que stagner depuis 10 ans, et je vois pas bien ce qui à court-moyen terme pourait inverser cette tendance, donc on va FORCEMENT ARRIVER A UN SEUIL OU LES GENS NE POURONS PLUS ACHETER ; ET LE MARCHE SE REGULERA FORCEMENT AU MIEUX A LA BAISSE, AU PIRE A LA STAGNATION !

A + , Julien

Moi ce qui me choquerait le plus, ce n'est pas une hausse, ou une baisse. C'est une stagnation. Pour moi, la stagnation durable d'un actif est un non sens. C'est comme si on lançait une pièce et qu'elle retombait sur la tranche. Ni pile, ni face. Possible, mais tellement improbable...Mais je ne suis pas économiste, je l'avoue humblement.

Moi non plus suis pas économiste , mais modeste étudaint en gestion et finance, j'estime connaître un minimum la macro-économie et les caractéristiques de différents marché financiers pour voir qu'on va forcément arriver dans le mur avec ces prix de l'immobilier, même les banquiers tirent la sonnette d'alarme sur l'insolvabilité des ménages, c'est le monde à l'envers , c'est dire !

bah y a bien des choses dont le prix stagne depuis longtemps non ? quand je dis stagne c'est qu'il suivent peu ou prou l'inflation, sans spéculation particulière....

Les banquiers ne tirent pas la sonnettes d'alarme sur l'insolvabilité des emprunteurs ( en réalité même il y a de moins en moins de contentieux sur les prets immobiliers car les dossiers sont scrupuleusement etudier en amont) mais les banquiers tout comme nous sont à la recherche de solutions pour financé des ménages tout à fait solvables mais qui n'ont malheureusement plus les moyens d'acheter un bien immobilier correct à cause de l'inflation demesuré des prix dans ce secteur. Il faut comprendre que le panier moyen des transaction (en tout cas dans ma region) est d'environ 200 000 Euros et que cela engendre en moyenne aussi (cela depend de l'apport bien sur) des mensualité d'environ 1000 Euros / mois , en clair ca veut dire qu'en dessous de 3000 Euros de revenu net il est impossible de financer un bien sachant que la plupart du temps il existe deja un ou plusieurs credit qui penalise ce ratio ( voiture, bien d'equipement ménager etc...). Nous constatons depuis 4 à 5 ans que nous n'avons plus la clientele des ouvriers ou employés à revenu modeste qui même en travaillant à 2 n'arrive pas à ce niveau de salaire.

En fait nous avons la moitié des affaires qui se traite qui sont réaliser par des secundo-accedants qui ont déja eu un patrimoine immobilier et qui ont pu revendre dans de bonnes conditions et refaire construire ou acheter un autre bien grace à un apport souvent trés important. Le principal probleme de financement concerne surtout les primo-accedants de 25 à 30 ans qui n'ont pas de gros apport , qui ont des charges de famille souvent elevé ( quand on commence dans la vie il faut financer un paquet de truc pour la maison, les enfants etc...).