Immobilier : Mais où va-t-on ?

oui ++++1


Mais ce que j'expliquais et il faut remettre ma réponse d'y a 8 pages dans le contexte , c'est que les agents immo se foutent de notre gueule lorsqu'il nous dise que ça va baisser, et donc si ça baisse , on gagne de l'argent.

C'est là que je disais qu'il n'y a pas de client (hors mis investisseur donc) qui gagne de l'argent!!

On paye 2 fois le prix de la baraque, faut quand même pas nous prendre pour des ânes, c'est pas parce que le prix de l'immo baisse qu'on gagne de l'argent, on paiera pour l'achat d'une maison toujours au dessus de sa valeur, et en ce moment les prix restent complètement délirant par rapport à ce qu'une maison représente, faut quand même bien le réaliser, enfin en tout cas c'et mon avis.

Et si les prix sont si élevé, c'est à mon humble avis parce que la concurrence dans l'immo est tronqué et pas la conjoncture à 2 balles qui a toujours bon dos, je pense. (C'est à mon avis un peu comme le pétrole...si les règles de la concurrence était respecté, ça ferait longtemps qu'on reoulerait à autre chose qu'au pétroloe et que le prix du baril stagnerait à un prix bien plus bas que ce qu'il est, enfin c'est un peu hors sujet là )

Après bien sûr qu'il vaut mieux acheter que louer si on peut se le permettre, mais ce n'atait pas mon propos, voili voili

C'est vrai que les banques sont un peu plus frileuse pour prêter l'argent pour un achat immo.

Voilà comment je l'interprète:

Dans l'immo ils se sont gaver jusqu'à ce que la demande ne puisse plus suivre. Ils stoppent la montée, et maintenant, c'est autour des banques de prendre encore plus de pognon en augmentant leur taux.

Bientôt, vous verrez, ils maintiendront leur taux, voir continueront à les augmenter, et comme les mensualités seront trop grosses, ils sortiront de nouveaux produits: ce sera possible d'emprunter sur plusieurs génération, comme dans d'autres pays de la CEE.

La seule inconnue, c'est qu'il ne savent pas exactement jusqu'où les ménages sont prêt à aller pour acheter un bien.

oula, bizarre.
1) les agents immo n'ont qu'un intérêt : le leur. Or, la baisse, c'est pas trop bon pour eux. Ou plus précisémment, ce qui compte avant tout pour eux, c'est le volume vendu puis que les prix stagnent en ce moment, or les volumes diminuent.
2) Si l'immo baisse, c'est bon pour toi dans certains cas de figures (capital de départ important, locataire, etc.), pas dans d'autres (endettement important (les taux remontent) car tu emprunteras à un côut plus élevé).



j'ai l'impression que vous donnez tous une définition différente de l'investisseur
Un "pur" investisseur n'investit pas que dans la pierre, et de toute manière "allègera" l'immobilier si la tendance est à la baisse. Donc, il n'a aucun intérêt à la baisse (en général).
La tendance aujourd'hui est 1) au credit crunch, 2) à la baisse tendancielle légère de l'immobilier sur les prochaines années (absence d'exception française, cf. US, Espagne, etc.). Tout ça, c'est mauvais pour l'investissement en général (car pour investir, il faut des sous !!)



ça c'est sûr ... qui a dit l'inverse ?



définis le terme valeur !
si c'est la valeur du marché : non
si c'est la valeur dans ta tête : peut être
et puis, il faudrait séparer le foncier du reste car ce sont deux problématiques extrêmement différentes.



par rapport à quoi ? quel est ton référentiel ?



tout cela n'est pas très clair. De quelle concurrence parles-tu ? en quoi est-elle tronquée ? Tout cela m'a l'air assez fumeux ... comprend pas trop de quoi tu parles.



????
Encore une fois, de quoi parles-tu ? Il n'y a pas plus clair en termes de règles que le pétrole.




On a déjà démontré 10 fois que c'est faux, mais s'il faut sortir la feuille excel pour le prouver, on va le faire !

T'es travailleur indépendant ?
Ou tu recèles des Greco industriellement ?

oui independant.

Mais pas du tout, tout dépends du contexte, ne prenont pas des cas extrêmes pour en tirer des généralités. C'est sur qu'acheter sans apport pour 5 ans en ce moment, il faut mieux louer, on est tous d'accord. Par contre un fonctionnaire avec un apport, qui a acheté il y a 10 ans, à mon avis il va pas revendre pour louer. Voilà, entre les 2 t'as du cas par cas.
Parce que excuse moi, mais la façon dont certains présentent le fait d'être propriétaire est tout de même curieuse. Un français sur 2 étant propriétaire, ça voudrais dire que 50% de la population est bête (les proprios ), et que l'autre moitié est très maline : ils pourraient acheter, mais non, ils préfèrent louer, c'est bien plus économique

On pourrait aussi dire que c'est complètement con de faire un crédit pour ça bagnole ça coute beaucoup moins cher d'attendre 5 ans et de mettre de l'argent de coté, au lieu d'acheter une bagnole super chère à crédit, t'achètes une bagnole moins chère cash. pareil pour le frigo et la machine à laver, tu mets de l'argent de coté et tu fait pas de crédit, quand ils pètent tu sort tes économies. Bah faut vraiment avoir de bon revenus et une volonté de fer pour faire ça, 99% des gens dépensent leur salaire avant la fin du mois et payent des agios à la banque pour découvert ( moi le premier ).

C'est un raisonnement qui est, d'un point de vue financier, si trompeur qu'il en est faux.

Payer un loyer, ce n'est pas donner 100% a quelqu'un d'autre.

Ca rejoind un peu l'adage "le loyer, c'est de l'argent jete par les fentres".
La vraie question, en premier lieu, c'est le differentiel Taux de placement (ou taux d'emprunt) avec le taux du loyer.

Par exemple, si je peux placer/emprunter a 5% alors que le taux du loyer est de 3%, il est financierement bien plus interessant de louer que d'acheter. Dans ce cas precis, le loyer paye "rapporte" en opportunite de placement.

Pour ceux qui en doutent, voila un cas extreme :
appartement 100 000 euros
loyer 100 euros par mois
taux de placement garanti : 10%

J'ai les 100 000 euros en cash.

Donc, je loue a 100 euros par mois, je dispose du logement, et je place les 100 000 euros en cash en garanti : je touche ainsi 10 000 euros par an.

Au final :
j'habite dans le bien (comme si j'etais proprio)
j'encaisse en net : 10 000 - 12*100 = 8800 euros par an.
Louer me fait rapporter 8800 euros par an.

On peut faire le meme raisonnement avec l'emprunt a 100%, l'emprunt a 40% , ou autre repartition.

Pour conclure, etre proprietaire coute : on appelle ca le "cout d'immobilisation du capital" voire "cout d'oppportunite".

D'accord avec le raisonnement mais prends des chiffres réalistes.

par exemple 20000 euros d'apport, un loyer à 600 euros et un taux d'intérêt de l'argent placé à 3% ( en ce moment mieux vaut l'avoir sur un livret A que placé en bourse ).

Au final :
j'habite dans le bien (pas tout à fait comme si j'étais proprio, je te le garantis)
intérêt annuel : 3% de 20000 = 600
bénéfice de l'opération : 600 - 12*600 = -6600 euros par an.
Louer me fait perdre 6600 euros par an.

Une fois encore il faut faire du cas par cas, il n'y a pas de généralité, être propriétaire n'est pas forcément défavorable.

J'ai pris un cas extreme pour montrer comment faire le calcul.
Concernant les taux de placements, actuellement, tu peux placer de la tresorerie au jour le jour a la SG a plus de 4% annuel.
Je ne parle pas de taux garanti a 1 an (on peut avoir largement mieux).

Sachant que les taux d'emrpunt sont a 4.75% hors assurance, et que le taux de loyer est en general inferieur a 4.50%, je ne vois pas comment il est actuellement possible de ne pas preferer la location a la propriete. Meme en empruntant 20%.
C'est une question d'arithmetique :

les taux de placement/emprunts sont superieurs au taux de loyers. Il n'existe donc pas de combinaison d'emrpunt qui justifie l'achat. Dans tous les cas, la location revient moins cher que la propriete (je parle d'un point de vue strictement financier).

@PATRICK LARBIER
Ton argument est totalement juste mais un poil trop théorique.
Tu ne mentionnes pas l'augmentation des loyer, ni l'augmentation du marché immobilier.
Si j'achete un bien à 100 000 euros et que le marché immobilier prend 5% par an, mon capital prend donc 5% par an lui aussi. Alors que si mon loyer prend 5% par an, et bien c'est moi qui perd 5% de mes loyers par an sur mes revenues.

Reprenons ton exemple avec des chiffres plus réels :
- Capital de départ 150 000 euros.
- Loyer correspondant à un appartement de 150 000 euros (à Montpellier par exemple) : 800 euros (environ).
Si je dispose de 150 000 en cash (c'est loin d'être la cas de tout le monde) et que je les place à 5%, je gagne 7500 euros (hors imposition sur les plus values). Dans le même temps je dois payer 12*800 = 9600 euros. Le différentielle est nettement moins à mon avantage....
Ta démonstration est juste et elle pointe du doigt qu'il ne faut pas être trop dogmatique mais les cas ou la location peut être plus rentable que l'achat sont plus que rares.

Je n'ai pas pris en compte l'augmentaion "evenutuelle" de l'immobilier car elle complique beaucoup le raisonnement.
Mais on peut effectivement introduire une variable d'augmentation/baisse de l'immobilier.

(autant dire que je ne fais plus d'investissement locatif depuis quelques temps : autant il faisait bon etre proprio il y a encore peu, autant maintenant c'est le locataire qui prend l'avantage).

Pour simplifier et pour reprendre cette idee:

la decision d'achat/location repose sur :
1 - le differentiel taux d'interet/taux de loyer
2 - le differentiel croissance taux de loyer/hausse de l'immobilier

Ce point 2 est en fait tres complexe, et totalement hors de portee du lambda moyen (voire des banques elles-memes, cf. les subprimes).

En fait, le proprio empunteur se retrouve :
economiser des loyers courts variables
payer un taux long fixe.

Il fait donc de la transformation bancaire.
Contre ce risque est adosse un deuxieme risque : la proba de hausse/baisse du bien.

On peut discuter de ce deuxieme point des heures. A mon sens, il est infiniment trop complexe pour une discussion ici...

Pour avor fait pas mal d'investissement locatif moi-meme il y a quelques annees, je suis retombe sur mes pieds dans la volarisation des biens quand les taux ont change. Ce que je veux dire : exprimer le bien immobilier comme une pseudo obligation est le meilleur moyen de recalculer son prix theorique, et donc de savoir s'il faut l'acheter ou pas.
Et pour ca, c'est avant tout le differentiel de taux qui importe.

Ben non justement. Si tu fouilles sur le net, tu verras que les outils de simulation à dispo te disent justement que ce n'est pas du tout forcément le cas et qu'il faut bien réfléchir.
Pour ma part, avec un excellent dossier pourtant (donc taux avantageux à priori), en prenant en compte le fait que je pourrais, en tant que locataire placer le "delta" entre la mensualité d'achat et le loyer équivalent, j'étais perdant si je louais moins de 10 ans. (et la simu était impressionnante de précisions quant aux frais, inflation, etc., hein)
Faudrait que je retrouve la simu excel que j'avais chopé.

Ok Patrick.
En étant pragmatique, voilà ce que je me dis de mon cas personnel.
J'ai emprunté 150000 à 3.5% sur 20 ans.
Cela me fait des mensualités d'environ 900 euros.
Pendant 20 ans, je vais donc payer 900 euros par mois au lieu d'un loyer de 800 euros (valeur locative actuelle d'un appart comme le mien). En admettant que le loyer n'augmente pas tous les ans, j'aurais fait une économie de 100 euros par mois soit 24 000 euros après 20 ans. Mais je n'aurais été propriétaire d'aucun bien après 20 ans.
Et surtout le gros de problème, c'est que je n'avais pas 150 000 euros à placer et que j'ai dû les emprunter.

Ouais ben gagner de l'argent à la banque, ça va pas tout seul non plus soit tu prends un truc pépère à 4%, soit t'as intérêt à t'y connaitre et surtout à pas écouter ton banquier.

J'avais pris un assurance vie multi support bilan sur 8 ans j'ai reperdu ce que j'avais gagné, et ça ne m'as pas rapporté plus de 3 ou 4 %
J'ai testé la bourse avec 1000 euros, il m'en reste 300 au bout de 8 ans

bref la conclusion c'est que celui qui s'en met plein les poches c'est surtout le banquier .

Je conçois que ça ne m'intéresse pas des masses de passer des heures à suivre les cours de la bourse, peut être que l'explication est là ? ou je suis un imbécile puisqu'il y en a qui arrivent à faire du blé ?

quand tu prends une assurance vie par exemple, il faut voir le pourcentage que se prends la banque à chaque mouvement d'argent.

Et quand tu fait un prêt immobilier, pareil la banque te fait des sourires, mais putain il se gavent .....

Dans ce cas precis :
taux de loyer 6.4%
prenons un taux d'emprunt/placement de 5%

Ici, effectivement, taux de loyer superieur a taux d'interet. Il est preferable d'etre proprio, en supposant :
1 - le taux de placement/d'emprunt est fixe dans le temps
2 - le taux de loyer reste incgange dans le temps.

Y a t-il beaucoup de biens avec ce rapport a Montpelliers?

[T'aurais pas placé au plus fort de la bulle informatique, toi ??? (en même temps, les placements immobiliers, hein, c'est pas forcément rentable, notamment pour ceux qui ont acheté en 90-91 et qui ont été obligés de revendre avant 10 ans...)