Pour être un peu plus précis, il est parfaitement possible de domicilier une activité non salariée chez toi, que tu sois propriétaire ou non, que tu vives en appartement ou en maison et (presque) quelle que soit l'activité. La seule contrindication est que dans un immeuble, certaines activités peuvent être interdites par le règlement de copropriété.
Le ratio sur la surface consacrée à l'activité ne sert qu'à limiter les déductions possibles sur un bilan. En l'occurrence, pour donner des cours, l'immense majorité des "profs" qui veulent le déclarer (ce qui est loin d'être la majorité !), créent un statut auto-entrepreneur => tu es effectivement inscrit à l'Urssaf, ce qui est absolument obligatoire, et tu payes des charges réduites (environ 20 à 25 % de ce que tu factures brut, selon les cas).
Pour le black, ça va te surprendre, mais il n'y a aucune règle